Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

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Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

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Le bail commercial : la délivrance du congé

Le congé correspond à la fin du bail commercial : à défaut de délivrance d'un congé, le contrat de bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Le congé peut être adressé par le bailleur ou par le preneur : dans tous les cas, il doit ètre signifié au cocontractant, c'est-à-dire qu'il doit être délivré par acte d'huissier.

Cette signification doit être effectuée six mois avant le terme convenu dans le contrat de bail commercial.

Le congé doit comporter la mention du délai d'action de deux ans pendant lequel le destinataire peut contester le congé.

Lorsque le congé émane du bailleur, il doit être motivé ; en effet, ce congé peut avoir au choix trois finalités :

• la fin du bail commercial initial, avec offre de le renouveler,
• l'exercice du droit de reprise ou le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, donc sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction,
• à défaut, la fin du bail avec proposition d'une indemnité d'éviction.

L'exigence de motivation est essentielle en cas de refus de renouveler le bail commercial pour motif grave et légitime car il s'agit en l'espèce de priver le preneur du droit principal qu'il détient de son bail commercial, le droit au renouvellement, dont la portée a permis de parler de "propriété commerciale". Par conséquent, le bailleur n'est pas en droit de se soustraire à cette obligation, sauf motif grave et létime qu'il lui appartient donc de clairement démontré.