Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

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Baux commerciaux : jurisprudence

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 3 février 2010

Attendu que pour dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur locative, l'arrêt retient que les bailleurs se prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. Y. mettant en évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail expiré, que ce rapport soumis aux observations contradictoires des parties et comportant des éléments objectifs, doit être retenu comme un élément permettant d'apprécier les motifs de déplafonnement, qu'il met en évidence une augmentation importante du pourcentage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté constant du secteur en cause, que cette augmentation a attiré un flux supplémentaire non négligeable de chalands venant de l'extérieur et a eu une incidence notablement favorable sur la commercialité d éjà bonne du secteur, que ce courant positif de commercialité a nécessairement profité au commerce en cause, les chalands, attirés par les marques, ne dédaignant pas pour autant les commerces autres participant ainsi à ce courant, que le commerce litigieux a d'autant plus profité de ce courant que la majorité des enseignes dont s'agit sont des enseignes de prêt-à-porter n'entrant pas dans la catégorie des enseignes de luxe et que ce changement notable de commercialité lié à l'augmentation du pourcentage des enseignes justifie le déplafonnement du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, en se fondant exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une des parties, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de l'égalité des armes, a violé l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 2 février 2010

Attendu qu'ayant relevé que la société S. était titulaire depuis le 1er mars 1999 d'un bail portant sur des locaux à usage commercial dans lequel elle exploitait un centre de sport et de loisirs moyennant un loyer de 3.048,98 euros ramené unilatéralement par celle-ci à 1.500 euros par mois à compter de l'acquisition le 28 février 2005 par la société civile immobiliére la B. de l'immeuble abritant les locaux loués et que la S.C.I. avait demandé qu'un bail écrit soit établi et que le loyer soit fixé à une certaine somme à compter de la date de son acquisition, la cour d'appel, qui n'a pas constaté la résiliation du bail initial, a exactement retenu, comme il le lui avait été demandé, que, en application de l'article L. 145-38, alinéa 4, du code du commerce, les améliorations faites par les investissements du preneur ne pouvaient être utilisées pour augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail.

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 9 décembre 2009 :

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que l'article 8 du contrat n'autorisait la cession du bail qu'à l'acquàreur du fonds de commerce, que cette clause ne vaut et ne peut être respectée que s'il existe ou s'il a pu exister un véritable fonds de commerce de restaurant, bar ou brasserie, seules activités admises dans les locaux loués, qu'à la date du bail un tel fonds n'existait pas, le local étant alors la boutique d'un antiquaire, que par la suite la société B. n'a pas été à même de créer le fonds de restaurant, son gérant de fait et son gérant de droit ayant été incarcérés le 14 octobre 1999, soit deux mois après la signature du bail, et que les locaux étant restés fermés jusqu'au prononcé de la liquidation judiciaire l'objet social de cette société s'est avéré impossible à réaliser, mais que cette situation était connue de la SCI dont le gérant était également le gérant de fait de la société B., lequel n'avait acquis les locaux objet du bail que pour y installer des cuisines destinées à desservir un local commercial voisin dans lequel la locataire exploitait un restaurant qui en était dépourvu, que la SCI, dont la mauvaise foi est ainsi caractérisée, est irrecevable à opposer à la société B. l'absence de fonds de commerce dans les locaux loués et le fait que les locaux ont été aménagés en cuisine et que dès lors que ni la régularité de la cession contrôlée par le juge commissaire, ni la moralité, la solvabilité et la compétence de la société H. n'étaient en cause, le refus d'agrément de la SCI à la cession est injustifié ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ni à s'affranchir des dispositions impératives du statut des baux commerciaux, la cour d'appel qui a constaté qu'aucun fonds de commerce n'avait été créé ou exploité dans les locaux, pris à bail par la société B. et qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 du code civil et L.145-1 du code de commerce.