Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

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Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

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La durée du bail commercial

Le contrat de bail commercial, quand il n'est pas dérogatoire a vocation à être conclu pour une période minimale de neuf ans, avec la possibilité accordée au preneur de le résilier à la fin de chaque période triennale.

Cette faculté de résiliation est également accordée au bailleur sous certaines conditions : en effet, ce dernier doit solliciter la résiliation du contrat de location «afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain».

Le bail commercial dit dérogatoire, lui, peut être conclu pour une durée qui ne peut dépasser deux ans, renouvellement envisagée compris.

Par ailleurs, le statut des baux commerciaux offre au preneur un droit au renouvellement de son contrat de bail.

Le droit au renouvellement dont bénéficie le locataire est la caractéristique essentielle d’un bail commercial. Ce droit a donc fait l’objet de toute l’attention du législateur. Ainsi, le bailleur doit être particulièrement vigilant quand arrive l’échéance du bail consenti.

Le principe est, comme souvent, la tacite reconduction du bail initial qui va donc, à partir de là, se poursuivre pour une durée indéterminée, jusqu’à ce que l'une des parties se manifeste et donne à l’autre son congé, désormais à tout moment.

Le congé, ou une demande de renouvellement du bail, est donc le seul moyen d’échapper à une tacite reconduction.

Désormais, il n'est plus nécessaire de respecter les usages de la région pour faire délivrer un congé.

Le congé doit être signifié six mois à l’avance, sauf clause contraire augmentant ce délai légal.

Surtout, ce congé doit être motivé. En effet, en plus de mettre fin au bail, cet acte doit prévoir ce qui va se passer dans l’avenir. Le bailleur n’a que deux possibilités :

• soit faire une offre de renouvellement au preneur,
• soit refuser le renouvellement.

En cas de proposition de renouveler le bail dans les conditions d’origine, aucune autre motivation n’est nécessaire. En cas de refus, le bailleur se doit de verser au preneur une indemnité d’éviction.

Il existe cependant deux hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser de s’acquitter de ce versement et c’est lors de ces circonstances que la motivation du congé doit être rédigée avec précision :

• le bailleur peut invoquer des motifs graves et légitimes,
• il peut aussi dénier au preneur le bénéfice du statut.