Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

LE DROIT DES BAUX COMMERCIAUX

REFERENCEMENT SUR LE SITE BAUXCOMMERCIAUX.COM

Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

Archives de jurisprudence sur les baux commerciaux

La propriété commerciale

Le statut des baux commerciaux pose le principe du droit au renouvellement du locataire commerçant d'un bail dérogatoire au droit commun : ce droit au renouvellement a conduit à parler de "propriété commerciale".

La validité de ce droit au renouvellement du contrat de bail commercial, de cette propriété commerciale est soumise à certaines conditions, telles que l'existence d'un immeuble et la nécessité de l'exploitation effective d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal, ce qui exige donc l'existence d'une clientèle ainsi qu'une autonomie de gestion.

Les locaux accessoires au local dans lequel est exploité le fonds de commerce peuvent également bénéficier de la protection issue de la propriété commerciale : ces locaux accessoires sont ceux qui sont loués séparément du local principal où s'exerce l'activité du fonds, en vertu d'une convention distincte.

Pour bénéficier du statut très particulier qu’est celui de la propriété commerciale, quatre conditions cumulatives doivent être réunies:

un bail commercial ou artisanal destiné à l’exploitation d'un fonds de commerce,

un local ou un immeuble sur lequel repose le bail,

l'exploitation effective du fonds de commerce ainsi qu’un titre de propriété sur ce fonds au nom du preneur,

l'immatriculation du preneur (le locataire) au RCS ou au registre des métiers.

Le preneur doit impérativement être titulaire d’un contrat de bail portant sur un local ou un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale. La destination commerciale ou artisanale doit résulter du bail et non de l’usage que le locataire fait des lieux. Cette destination initiale peut être modifiée par le preneur avec l’accord non équivoque du bailleur. Tout changement non autorisé peut entraîner la résiliation du bail.
Le bail considéré doit porter sur un local permettant d’exécuter une activité commerciale ou artisanale, le fonds doit y être effectivement exploité. Sont donc exclus de l'accès à la propriété commerciale les locaux dits accessoires, c’est-à-dire ceux qui n';ont pas une autonomie de gestion mais dont la privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds. Ce local accessoire sera protégé au même titre que le local principal dans la mesure où il appartient au propriétaire de l’établissement principal.
Le locataire doit être le propriétaire du fonds et doit l’exploiter effectivement, ce qui nécessite l'existence d'un fonds de commerce au sens juridique du terme, c'est-à-dire une clientèle autonome attachée au fonds de commerce exploité dans le local considéré. Ainsi, les stands des grands magasins n’ont pas accès à la propriété commerciale. Il existe cependant des règles particulières pour les magasins à l’intérieur d’un centre commercial et pour les locataires saisonniers.
L'immatriculation au RCS ou au registre des métiers est une condition très importante car en son absence à la date du renouvellement, c';est-à-dire à la date du congé, sa régularisation ultérieure restera inefficace.