Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

LE DROIT DES BAUX COMMERCIAUX

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Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

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La cession du fonds de commerce

Le commerçant qui décide de vendre son fonds de commerce ne doit pas craindre de se voir refuser de pouvoir céder une partie essentielle de ce fonds, le droit au bail.

De ce fait, le législateur a posé le principe de nullité des clauses d'un bail commercial, quelle qu'en soit la forme, qui tendent à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Cette disposition est valable à condition qu'il y ait bien cession de fonds de commerce et que le bail commercial en soit bien un élément essentiel. Il faut donc qu'il y ait un fonds de commerce. Or, le fonds de commerce existe si il existe une clientèle ; donc à défaut si aucune clientèle n'existe ou si cette dernière n'existe plus, il n'y a pas de cession de fonds de commerce.

en dehors de cette interdiction de principe de ne pas permettre au bailleur de conditionner, voire d'interdire, la cession du bail avec la cession du fonds, la cession du bail seule peut, elle, être interdite par le contrat de bail commercial.