Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

Accueil

Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

Archives de jurisprudence sur les baux commerciaux

La révision du loyer

Les parties déterminent librement le montant du loyer d’origine.

Pour éviter un trop grand décalage entre ce montant fixé en début de bail et la valeur locative réelle en cours de bail, le loyer peut être révisé.

Les cocontractants peuvent choisir entre une indexation conventionnelle appelée clause d’échelle mobile ou la révision légale prévue par l’article L.145-37 et 38 du Code de Commerce.

La clause d’échelle mobile

La clause d'échelle mobile permet en général de réaliser une révision plus rapide et dénuée de tout formalisme.

Cependant, la clause d'échelle mobile peut dans certains cas donner lieu à une adaptation judiciaire, ce qui va en limiter considérablement les effets.

A la différence de la révision triennale, il n’y a pas de délai légal spécifique à respecter afin de procéder à cette révision. Elle doit toutefois, pour être valable, répondre à certaines conditions, notamment :

• Pouvoir varier dans les deux sens, à la baisse comme à la hausse ;
• Etre précise quant à ses modalités et sa périodicité ;
• Etre conforme aux dispositions de l’article 26 du décret du 30 septembre 1953 ;
• L’indice de référence doit être licite.

Principalement, le nouveau loyer obtenu ne doit pas être supérieur à la valeur locative.

La révision légale ou triennale

A défaut d’une indexation prévue contractuellement, le bailleur dispose de la faculté de demander la révision du loyer tous les trois ans.

C’est d’ailleurs l’existence de cette possibilité de révision qui justifie le nom souvent donné à ce type de bail, à savoir « 3, 6, 9 ».

Une période de trois années révolues au minimum doit séparer la conclusion du bail et le première demande de révision, ainsi que chaque demande de révision.

La demande de révisions doit intervenir au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

Cette demande de révision doit faire mention du prix revendiqué, à défaut elle serait nulle et de nul effet.

Cette révision s’effectue en général en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction.

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION